老旧小区是每座城市的有机组成部分,但伴随着城市的成长,老旧小区逐渐显现出了房屋陈旧、设施破败、公共管理服务落后等问题。为了贯彻落实党的十九大 精神以及习近平总书记视察北京重要讲话精神,结合中央城市工作会议精神,助力 老旧小区”旧貌换新颜”,为城市发展补短板、添动力,筑福建科院建立了一套以产品化思维进行社区更新的方案。

  老旧小区改造不仅仅是硬件设施的更新,更应在改造时注重发挥小区公共空间功能,加强小区文化塑造,促进居民活动。筑福小区更新规划的原则是通过引入新的 资金模式,规划长效管理模式,以弥补传统改造在这些方面的不足之处,对单一式、碎 片化的传统改造方法进行优化和提升。以建筑+人的双模设计理念实现城市更新、产业升级、文化复兴和生态宜居四个维度的优化。

老旧小区现状与问题

资金投入巨大:

  目前老旧小区的资金来源渠道多为政府财政补贴、各种专项资金的支持,市级政府与所在区县政府承担了较大部分的投资。且目前多数基础设施 的改造没有系统的规划,导致资金无法发挥最大效用。

  反观老旧小区有机更新的直接与最大受益者一一住户,其出资积极性不高,部分居民不愿出资、倾向政府包办,甚至是寄希望于动迁的意愿强烈。这 又降低了本愿意出资居民的积极性,给老旧小区有机更新的资金筹措带来了 较大难度。

人文环境的缺失:

  老旧小区在规划时往往没有注意到公共空间的设计,而且配套的基础设 施严重滞后。既有建筑改造,尤其是小区更新,是建筑与人的平衡,小区更新的过程中应该考虑到现有的小区文化、生活习惯、居民特点等因素,对 小区的人文环境进行优化和提升。原有的一套经验存在很大的短板。在改 造过程中难以实现硬件设施更新与人文环境的有机结合。

长效管理机制:

  目前多数老旧小区存在着小区管理缺失问题,一方面,部分老旧小区没有选举业主委员会且没有物业公司管理,没有机构组织解决小区的管理问 题;另一方面,相关的规章制度没有完善。导致老旧小区环境脏、乱、差,居 民难以在现有的居住环境中获得安全感和幸福感。单纯考虑改造,没有相应的长效管理措施,就会造成很多小区改完又乱的现象。

筑福社区更新理念

空间与人文相结合的设计思路:

  小区更新是建筑学、社会学、经济学跨学科命题,自始至终要把"人"的因素首要考虑,筑福小区更新项目中始终坚持"文化复兴"的理念,坚持在 改造过程中凸显文化元素。

  从以下四个维度出发,实现硬件设施更新的同时,焕发出城市传统文化的新活力:

1. 城市更新:秉领城市更新国策要义,聚焦既有建筑改造事此

  老旧小区在规划时往往没有注意到公共空间的设计,而且配套的基础设 施严重滞后。既有建筑改造,尤其是小区更新,是建筑与人的平衡,小区更新的过程中应该考虑到现有的小区文化、生活习惯、居民特点等因素,对小 区的人文环境进行优化和提升。

2. 产业升级:引领建筑行业时代变革,探索老旧小区改造商业模式

  在改造中引入ppp资金模式,吸引建筑的所有者参与既有建筑改造项目,进 而引导民间资金进入既有建筑改造行业,减轻政府的财政压力。同时,加强对小区改造数据的运维工作,保证改造工作的全局观和延续性。

3. 文化复兴:传承历史脉络,挖掘文化亮点,实现文化复兴

  在更新过程中,需考虑街区的历史特点,在设计上尊重其历史属性,同 时做出优化处理,体现新阶段的时代感,完成对街区整体形象的升级与重塑。

4. 生态宜居:以人为本,打造宜居小区环境

  从整体外观、功能设施、交通泊车、公共空间等方面对小区整体进行优化,为居民提供便利的生活环境的同时提升居民的安全感,幸福感和获得感。

PPP模式解决资金难题:


  PPP投资模式基于政府、企业、居民三方共建、共享、共赢的理念,明晰责任权,通过改造工程外包、公共空间特许经营、居民协商自筹等多种 方式的灵活组合,拓展公共维修资金,建立健全小区更新的资金归集、管 理、使用机制,为小区公共管理及房屋后续维修提供资金保障,进一步增 强老旧小区"造血"功能。

轻物业、重运营的长效管理机制:

 

硬件设施升级:

  加装电梯、立体停车等项目改造完成后,秉承"谁使用,谁付费"的原则,运 营管理和维保费用由居民承担,培养居民物业服务意识,增强归属感,同时实现资金的回收及长期盈利模式;

智能设备引入:

  在硬件设施升级过程中引入智能垃圾回收设备、智能快递柜等设备,为居 民提供更便捷服务的同时,减少对人工运营管理的依赖;

提升文化交流:

  通过公共空间建设、文化交流活动组织、社区a pp志愿及互助服务等措施,逐 渐促进居民之间的交流,提升邻里关系,建设良好的人文环境。以此有效巩固 改造提升成果、持续激发小区活力;

版权所有 © 1999-2018 筑福建筑科学研究院 京ICP备09012678号