城市更新:让城市更优雅的成长

最新的城市统计数据表明,中国城市建成区面积达到40941平方公里,市辖区人口达到4.5亿。针对这样一个体量的城市空间和人口格局进行优化,经济和社会效益都将是巨大的!

城市在发展过程中,不可避免地会出现逐步老化或因外界变化而引起的不适应性,局部或整体地、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。世界城市发展至今,许多国家和地区的城市开始从造城走向有机更新。

从我国的情况来看,伴随着城市内部人地矛盾日益突出,目前的城市更新改造进入到了一个新的时期,其承担的提高城市承载力的作用越来越大。在这个过程,企业面临机遇也将越来越大,使命越来越重!

城市更新的纵向业务聚焦

企业将在城市更新的过程中深度参与,构建更完整的业务链条。

城市更新是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建,同时保存城市传统建筑文化风格的过程。对城市的改造程度不同,城市更新过程中给企业带来的机会类型、企业能够参与的程度也存在差异。

第一类:全面拆迁重建。即按照城市更新单元规划,成片区拆除符合改造条件的建城区,包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等,并根据城市新规划进行建设。

在这一过程中,土地所有权、使用权主体可能发生变更,土地用途可能发生变化。而拆除后的土地多以协议出让和招拍挂方式出让。我国此前多数旧城改造均采取这一模式。

此类模式,参与企业需要具备较强的片区统筹开发能力,但企业能够深度参与到后期的设计、开发、运营等流程中,企业整体的业务链条也将更为完整。

第二类:部分重建。即在符合产业布局规划条件下,满足产业转型升级要求,进行部分重新建设,其中土地使用权主体不改变,也可保留建筑物原主体结构,但改变部分或全部建筑物使用功能。

这类更新模式主要运用于产业升级地块,由土地使用权人申请后,补缴地价,再进行重新建设。通过部分重建重新使地段较好,使效益低下的产业地块重新焕发出活力,建筑物与周边的环境更加具有协调性,与内部的使用需求具有更高的匹配性。

第三类:综合整治。即在基本不涉及房屋拆建项目,通过整治改善、保护、活化,完善基础设施等更新,包括沿街立面更新、环境净化美化、公共设施改造等,这类更新主要由政府制定方案并组织实施。企业在这一过程中能够通过购买政府服务方案获得相应的业务,但对开发企业来说,该模式并非主要。

城市更新的横向城区聚焦

企业在城市更新的过程中要“分区施策”,构建体系化的区域开发策略。

城市发展到今天,内部形成了各自不同的功能分区,只有对各个分区的内部价值类型有一个清楚的认识,才能够做到“一区一策”,根据区域特点制定相应的更新策略,从而在社会效益和经济效益之间寻求到更好的平衡点。

城市中心区:利用商业以及公共空间,挖掘商业及后期住宅利润

城市中心承载着城市功能与活动的主要部分,拥有核心区位与交通枢纽优势。由于拆迁成本较高,城市中心改造需要边际利润更高的商业项目,但也要注意改造区域内的功能调节,尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求,满足经济能力不同的功能需要,可以选择高端商业、步行系统等。

城市中心改造应分阶段分地域逐步改造,在保护历史建筑与景观风貌的前提下,尽可能地利用商业以及公共空间,挖掘商业及后期住宅利润。

历史文化区:通过修复维持长期利润,提高商业竞争力

城市古建筑真实地记录了城市的发展和演进,是城市不可再生的宝贵资源,也是城市底蕴和魅力所在,更是城市竞争优势的关键因素之一。

对城市古建筑、历史街区进行的大拆大建,反而会损害开发商的长期利润,甚至降低该地吸引力及商业竞争力。因此历史文化区更应采用修旧如旧模式,尽可能保留历史风貌。

混合居住区:成片改造,需要统筹操作

混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型,道路狭窄、建筑密集,区域内人口购买层次低,无力承担改善居住置业的成本。

改造要求必须对道路进行拓宽或翻修,增设公共配套设施,但由于多数地块市场运作升值空间小,改造后期回收利润较少,改造费用将大大增加。

这类居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块,通常与区位条件较好的地块捆绑推出,成片改造,需要统筹操作,迎合政府统一规划。

城市边缘区:主要通过发展城中村住房租赁业务进行间接更新

城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居,城中村即是其中典型。城中村落在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面,与现代城市的要求相距甚远。

2017年8月,国土资源部住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,明确了将集体建设用地与租赁相结合,方案赋予了村集体组织更大的自主权,能以较高的效率和激励机制带动土地供应逐步放量,特别是一线城市的城郊区域,大量存量集体建设用地获得了盘活机会。同时,部分城市在租赁政策中均提出要规范发展现代城中村租赁业务。

未来,城市边缘区结合发展住房租赁市场的需要,将原本“破、乱、旧”的建筑形态改造成符合市场化租赁需求的,具有城乡融合特征的建筑形态和内部使用功能,本质上也是一种城市更新模式。

工业聚集区:主要通过改变用途进行城市更新

一线城市在经过数十年的经济发展后,产业结构持续升级,第三产业占比早已超过60%,金融业、互联网等已成主导产业,早先建成的各类存量物业,有相当一部分体量与城市产业结构不相匹配,政府在控制增量的同时更应该去思考非住宅物业资源的有效盘活。

另外,北上深目前仍保留了大量工业用地,存量工业用地的占比远远高于国外城市,这显然不符合大城市未来的产业结构需要,无论是由政府主导还是由土地拥有者主导,盘活现有存量工业用地均可缓解供地紧张问题。

城市更新是城市的又一次成长,也是企业的又一次成长。城市人口容量的边界在哪里?又如何解决当前出现的大城市发展困境使城市能够更加“优雅”的成长呢?既然城市意味着资源集聚,那么,集聚之后必然出现城市人口承载的边界问题。

也许,通过发展城市新区都能够提高城市的人口容量。然而,这种提高城市人口容量的方法仍然是一种扩张性的措施,特别是对已经不具备扩张条件来说,这种方法也不具备可行性。

因此,大城市人口承载力的提升仍然要从最核心的圈层入手,否则一城面积再大,其结果只会使城市内部的空间发展问题同步增加。

中国城镇化的快速推进离不开大量企业的共同推动,正是这种参与形成了中国当前超过四万平方公里的城市建成区,吸引了超过四亿人口在城市中居住。

当前,对大部分一线及二线城市来说,城镇化已处于较高水平,企业参与到这类城市的业务模式也开始发生变化。

未来,中国的城市更新同样离不开大量企业的共同推动,城市就像一个系统,前期的开发固然重要,但后期的升级维护同样需要有人站岗。