加装电梯遇阻丨没有绝对公平,只有相对公正

前些天看到一则新闻,说的是成都一小区加装电梯遇阻的事情,这样一则看似是很小的新闻,里面其实反应和包含了很多复杂的现象和道理,因此笔者想从此新闻出发,说一说自己想到的与之相关的一些事情。

 

小区加装电梯遇阻,一楼住户要求补偿30万

新闻大致是这样的:随着省市既有住宅电梯增设的相关政策出台,成都华阳锦瑞园小区(石油物探局宿舍,应该是老的单位福利房)开始筹备电梯加装事宜。所属街道在相关单元门前张贴了公告,对电梯增设的相关情况进行公示,并接受相关利益人的异议反馈,公告中提到相关单元已有“超过三分之二业主同意”增设电梯,拟定的出资方案为:1楼住户不出资,2楼到7楼各楼层业主所占资金比例分别为:7.7%、15.38%、16.92%、18.46%、20%、21.54%,电梯运行费用及保养费用与此比例一致。然而,有不同意见的“小区部分业主”也马上张贴了“建议”公告,“建议”认为电梯加装最大受益者为高层业主,最大受损者为低层业主,低层业主理应获得补偿,并对补偿金额做了初步拟定:1楼为30万,2楼为20万,3楼为10万。“建议”还对高层业主在电梯加装后将房屋进行转租、转售的情况进行了限制,如在一定时期内转租、转售,当事人需赔偿本单元业主40万元,其中20万赔偿低层业主,20万作为以后电梯维护费用。这一“建议”自然也是遭到了一些高层住户的反对。目前,该小区公示期还未结束,待公示期满后,社区会对所有反映的意见进行协调,如果协调不好就不会安装电梯。

针对这条新闻,网友的反应各有不同:有的认为加装电梯后低层的采光、动线等会受影响,房子还会相对贬值,因此要求补偿有道理;有的则认为这是惠及整个小区的事情,低层住户要求补偿是自私的;有的认为出资方案已经对低层业主有特殊,再要求补偿金额不合理;有的认为就算有补偿,金额太少了低层住户不合算不应该同意;有的认为要求低层用户配合是道德绑架;有的认为有“三分之二”投票同意就应该执行;有的认为要求少数人服从多数人是民主暴力......

很多网友的观点其实都很有道理,这些都有道理的不同观点之间的冲突恰恰反映了这个事情的复杂性。事实上这不是一个简单的装不装电梯的问题,而是一个关于个人利益与集体利益、人性与制度的复杂博弈问题,可以从经济学、社会学、博弈论等多个角度进行解读。接下来笔者试着简单谈一谈对这个问题的看法,不一定准确,权当抛砖引玉。

 

加装电梯对各层的影响分析

首先,给5-7层的老房子加装电梯肯定是对房子的整体价值提升有好处的,且对高层住户更有利的,这一点相信大部分人都会认同。至于对各层具体的影响则需要从房子情况、住户情况、电梯情况等多方面来考察。

一般来说,6层的房子价格最高的第三、第二层,其次是四层,然后是一层、五层、六层。一层房子最大的优势就是楼层低,出入方便,不用爬楼,其次是夏天较阴凉、在家活动不用担心影响楼下、自来水水压较大等,另外有的小区一层会送一个小院或私家花园;劣势是室外环境卫生较差、光线暗、私密性差、容易被盗等,如果是在南方还会比较潮湿,有的地方还会有蚊虫老鼠等问题。二层的优势也是楼层低,上下楼方便,并且没有一层的潮湿、私密性差等问题,但光线也一般较暗。三层是黄金楼层,基本没有硬伤,采光好,视野也好。四五层与三层相比劣势是楼层高,爬楼难。六层除了楼层高爬楼难外,还存在漏水、自来水水压小、卫生间异味大、冬冷夏热等劣势。

对一层住户来说,加装电梯使会得他们房子“不用爬楼”的最大优势丧失,房子相对其他楼层的吸引力会下降,相对贬值,因此哪怕不用出钱,一楼住户也基本不会同意加装电梯。对二层住户来说,加装电梯也使得他们“上下楼方便”的优势丧失,一般也不会愿意装。三层一般是中立派,装了更好,不装也没关系。电梯解决了四五层的上楼难问题,采光好、视野好的四五层是加装电梯的最大受益者。顶层住户也是受益者,但综合收益会小于四五层。另外,一些住户特别是低层住户还会担心加装电梯可能带来遮光、噪音、震动、结构安全、占地等其他问题。

但其实,现在加装电梯的项目一般会提前考虑并尽量减少电梯对住户的影响。首先,电梯开关的声音很小,轿厢外围还会做隔音装置,不会有大的噪音污染;其次,电机安装在楼顶,电机的震动和声音也很小,连顶层都不会受到影响;再次,很多项目都会采用全透明观光式电梯,以求减小遮光的影响;然后,加建电梯前会做全面的结构测量,不会对建筑本体结构产生威胁;最后,电梯占用的是公共区域,不会对家庭房屋空间有影响。因此,除了本身“不用爬楼”和“上下楼方便”的优势丧失外,加装电梯对低层住户的其他影响其实并不是很大,或者说那些影响可以被控制和量化。

所以,关于“遮光”、“噪音”之类的影响虽然存在,但都只是无关紧要的借口,低层住户真正在乎的其实就是自己房子的优势不再是优势,他们担心房子会贬值。但其实,加装电梯后,低层房价不但不会贬值,反而会升值。装电梯使得整个小区的价值提高,整体价值提高也会带动低层房价的上升,目前已经有一些实践区域的统计数据证明了这一点。

既然不会让房价贬值也没有大的其他影响,那为什么低层住户普遍都不愿意加装电梯呢?归根结底还是受益不均的问题。装电梯对高层住户的好处更大,因此高层房屋的升值也更快,比如同一单元的同户型房屋,加装电梯后四五层的房子能涨40万,三层六层能涨30万,二层只能涨10万,一层则只有5万。虽然大家都上涨了,但相对比较,低层用户会认为不公平,自己吃亏了,心里会很不平衡,因此他们有极大意愿阻止改变的发生。那么,这种受益不均到底是不是不公平呢?

 

公平、平等与公正

人们日常所说的公平,是指人们的付出与得到要成正本。在加装电梯的方案中,一层用户通常不用出资,后期电梯的运行和保养也不用一层交钱,因此他们的付出最少,收益也最小,而高层用户出资多收益大,这其实是非常公平的。

但一层住户又会说:我也愿意出资与大家一起享受收益啊,但是即使我出资了也没法与大家享受同等收益,所以这即使是公平的也是不公正的,收益应该要平等分配才是。说到平等、公正,就不得不祭出下面这张图了:

平等和公正是两种截然不同的分配观,平等分配是一种平均主义的传统思想,是无法实现的幻想;而公正分配是充分考虑了不同人的需求差异,在平均分配的过程中还加入了按需分配,代表了社会的进步。分配公正理论关注的是分配的原则而非结果。

在家庭或是一个利他性的情境下,人们会考虑按需分配;在朋友关系中,更多可能是平均分配;而在完全竞争型的关系中,则是胜者为王,败者为寇。

在社会保障、公共福利的分配中,一般会优先考虑按需分配,其次才是平均分配,比如医疗福利就是按需分配的,一个人身体不好,就对医疗产品和服务的需求多一些,身体好就少一些。当然,这里的按需分配并不是说人的所有需求都要去满足,这个需求的标准是有公共认证的,是和社会生产力发展水平相一致的。

那么,老楼装电梯的收益分配应该按照哪种分配方式呢?属不属于社会公共福利呢?我想每个人都有自己的看法,但有一点大家应该都会认可,那就是它至少是部分属于社会福利的,因为这毕竟这是惠及群体的事情,况且政府还会出资支持不是。

 

政府为什么要鼓励装电梯

目前,全国很多城市都出台了对老楼加装电梯的鼓励方案,对加装电梯的房屋业主给予了不少的资金补助。为什么政府要鼓励装电梯呢?原因在于国内房价过高加老龄化问题严重。

我国很多城市老旧住宅小区由于建造年代早、楼层普遍不高,都没有安装电梯,这给部分老年居民带来不便,这是实实在在的事实。

从2011年到2017年,全国60岁以上的老年人由1.78亿增加到2.41亿,老年人口的比重由13.3%增至17.3%,预计到2025年,60岁以上人口将达到3亿,中国将成为超老年型国家。

有的人会说,老年人爬楼困难那他们应该买电梯房啊,买不起新房的可以换到一楼啊,这么说的人估计是不太了解那些老年人的现状和心理。首先,需要加装电梯的小区本来居住的都是一些生活相对困难的家庭,那里的老年人很可能真的没有钱买新房子;其次,老年人收入来源少,不敢花钱,有的还一直在为子辈孙辈省钱存钱,舍不得买新房子;另外,很多老年人在自己的房子里住了大半辈子,非常有感情,与邻里关系也不错,即使有新房子也不愿意搬家。

其实对这种老旧小区,最好的处理方式应该是推倒重盖再回迁,但是由于国内房价偏高,加上国人拆迁谋利已成习惯,使得这种方案很难实施。小城市的城市发展通常是直接在郊区选一片新地,重新打造一个新的生活区,这样比推倒重盖的成本要更低。在大城市,城里头的老房子也通常拆不动,只能以摊大饼的方式往城市外围扩张。因此,在现状无法改变的情况下为老房子提供设施更新是一种不得已的折中方式。

如果直接不管这些老旧小区,任由市场自由发展,一方面会使得底层人们和老年人的生活状况得不到改善,另一方面也会加速老城区的衰败,使得城市区域间发展不平衡。国内外很多城市的经历都告诉我们,如果市中心的住宅和设施无法随着经济的发展而更新换代,居民会越来越往郊区迁移,最终导致市中心越来越衰败,成为罪犯和流浪汉的天堂,也会使得花费大量时间和精力建成的城市基础设施资源被浪费。因此,不论从人道主义角度还是城市发展角度,鼓励老旧小楼加装电梯都是目前情况下政府可以做也应该做的事情。

当然,加装电梯部分属于社会福利,但并不完全属于。房屋是全体业主的私有财产,因此如何处置房屋还应该由业主们自己说了算。目前,国内大部分城市的加装电梯政策里都会提到需要三分之二以上业主同意。比如成都的政策如下:

成都市《关于促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见(试行)》提到,既有住宅自主增设电梯需满足本单元、本幢或本小区房屋专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主同意且占总人数三分之二以上业主同意,其他业主无异议。对拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分的业主同意。

因此,新闻中的低层住户是有不同意装电梯的权利和自由的。

 

博弈下的解决方案

了解过博弈论的朋友应该都知道,当博弈双方在决策时都以自己的最大利益为目标时,结果往往是群体利益受损,甚至会导致对各方都最不利的结局。

在装电梯的情况中也是如此,如果高层住户和低层住户都不愿意让步,又没有权威进行干预,那电梯肯定是装不了的。装不了电梯表面看起来大家都没有任何损失,但其实不是这样。

我们假设一下,如果有的小区同意装电梯,有的小区不同意,那装电梯的小区肯定更受欢迎,房价也会更高,有条件的人肯定都愿意选择装电梯的小区。长远来看,市场选择会使得不装电梯的小区里住的都是经济条件更差的人,甚至很多高层业主会将没电梯的房子群租出去,可能使小区的整体住户素质降低,从而导致小区在区域中的竞争力再次降低,形成恶性循环。当然,如果大部分小区都不同意装电梯,那少数装电梯的小区就是受益者。这个过程就像是自然选择,在群里内部,它作用于个体,自私的个体会胜出;在群体之间比较,他作用于群体,无私的群体会胜出。因此从长远来看,不论是对高层住户还是低层住户来说,加装电梯都是更优的选择。

前面我们说到,老旧小区加装电梯从一定程度上可以算是社会福利,因此应该侧重按需分配。高层用户对电梯的需求是迫切的,因此他们收益更多是可以理解的。但是,由于低层用户手里握着一票否决权,为了争取整体更优,高层用户应该考虑适当给予低层用户补偿。补偿的金额可以通过双方的沟通和谈判进行协商,但收益完全平均却是不太可能的,除非高层都是会无理由配合的软弱不理智住户。

低层住户作为追求个人利益的理性人,要求高层住户进行补偿是符合自己利益的,但过度贪心却是不明智的。像新闻中要求补贴1楼30万,2楼20万,3楼10万是完全不合理的。成都该小区附近的二手房房价为1万出头,以平均每户面积100平计算,每套价格为100万。若因为加装电梯高层涨价幅度为20%,那收益的20万中也应该大部分属于高层,因此真正应该补贴给低层的费用只有几万块而已。而限制房屋转租、转售的要求则更是无理。

当然,如果加装电梯使得低层住户的采光等确实受到较大影响,则应该另行协商补偿。

 

社会比较、嫉妒心理

人类为了生存,不得不选择群体生活;为了争夺生存和繁衍资源,人与人之间必然会产生竞争;而竞争是通过比较体现的,所以,社会比较可以说是人类的本能,是人类在相互作用过程中不可避免的。

一般来说,社会比较都是在与他人做对比,只有超越他人,才能在所属群体中处于优势地位,才能满足本能需要。社会比较是把双刃剑,它可以是驱动人类进步和成长的内驱力,也可以是促生嫉妒和敌意的催化剂。很多嫉妒并不是源于发现自己不如别人,而是因为自己的某种优越感被破坏,由此生出一种想破坏别人优越地位的倾向,尽管自己不会因此得到好处。

有一个小故事是关于社会比较和嫉妒的,很生动。说有一个人遇见上帝。上帝说:现在我可以满足你任何的一个愿望,但前提是你的邻居会得到双份的报酬。那个人仔细一想:如果我得到一份田产,我邻居就会得到两份田产了;如果我要一箱金子,那邻居就会得到两箱金子;如果我要一个绝色美女,那么那个看来要打一辈子光棍的家伙,就同时有得到两个绝色美女......他想来想去总不知道提出什么要求才好,他实在不甘心被邻居白占便宜。最后,他一咬牙:“哎,你挖我一只眼珠吧”。这当然是一个虚幻而夸张的故事,但也形象地表现了人们在看待自己与他人受益不均时的不平衡心理。

人们对于不平等的反应往往是情绪化的、不理性的,这很正常。但是,让情绪化的嫉妒心理操纵自己的行为往往会把自己推向更坏的境地,所以,哲学家伯特兰·罗素(Bertrand

Russell)说过“嫉妒是造成人们不幸福的最重要的因素”。

王小波说:“人一切的痛苦,本质上都是对自己无能的愤怒。”说到底,嫉妒情绪也是如此。因此,修炼自己,自己同自己比较才是唯一有益的做法。如果同自己比较,低层住户会发现,不论有没有补偿,加装电梯都是自己的最优选择。

其实,不单单是加装电梯的项目,生活中很多地方都存在着受益不均,希望大家能理性面对,因为,世上没有绝对的公平,只有相对的公正。