城市更新——未来城市发展的解药

随着城市的发展,城市不可避免地会出现逐步老化或因外界变化而引起的不适应性,局部或整体地、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。


城市更新主要有以下几种方式


拆除重建


即按照城市更新单元规划,成片区拆除符合改造条件的建城区,包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等,并根据城市新规划进行建设。


在这一过程中,土地所有权、使用权主体可能发生变更,土地用途可能发生变化。而拆除后的土地多以协议出让和招拍挂方式出让。我国此前多数旧城改造均采取这一模式。


此类模式,参与企业需要具备较强的片区统筹开发能力,但企业能够深度参与到后期的设计、开发、运营等流程中,企业整体的业务链条也将更为完整。



综合整治


即在基本不涉及房屋拆建项目,通过整治改善、保护、活化,完善基础设施等更新,包括沿街立面更新、环境净化美化、公共设施改造等,这类更新主要由政府制定方案并组织实施。企业在这一过程中能够通过购买政府服务方案获得相应的业务,但对开发企业来说,该模式并非主要。


部分重建


即在符合产业布局规划条件下,满足产业转型升级要求,进行部分重新建设,其中土地使用权主体不改变,也可保留建筑物原主体结构,但改变部分或全部建筑物使用功能。


这类更新模式主要运用于产业升级地块,由土地使用权人申请后,补缴地价,再进行重新建设。通过部分重建重新使地段较好,使效益低下的产业地块重新焕发出活力,建筑物与周边的环境更加具有协调性,与内部的使用需求具有更高的匹配性。


城市更新的性质


从目标方面


城市更新是城市计划主动创造良好的城市环境的一环。换句话说,城市更新的行动目的和都市计划的本意皆在经营一个好的都市环境。


从对象选择上


城市更新是对城市中既成地区不良环境的改造行动。一般会以为城市中心丑陋地区才是城市更新的对象。其实它往往只是比较急迫需要更新的而已。其它凡是不能令人满意的环境,都应是城市更新的对象。



从手段选择上


城市更新并非一成不变仅限于重建、整治、维护这三种实质层面的行动,凡是能改善既存不良环境的手段,均可能被采取。此外因为城市环境不只指实质环境而已,还包含不可分的心理、社会、文化的成分,因此在手段的选择上必须是个案处理。


从过程来看


城市更新是没有终限,继续不断进行的过程。只要城市继续成长,新的环境变化讯息不断输入,城市更新便会不断进行。


总之,城市更新是未来城市发展的解药,伴随着城市内部人地矛盾日益突出,城市更新改造进入到了关键的时期,其承担的提高城市承载力的作用越来越大。


在资本和经济的双重推动下,高楼大厦、玻璃幕墙却成了城市新区的同一面,但每个城市有自己的定位和肌理,不能千人一面。因此建设者们要在保留老的城市肌理和特征之下,根据现在新的经济、文化以及体制的情况下做所有的更新改造。


在未来的城市更新中,企业面临机遇也将越来越大,使命也会越来越重!