房地产发展带动城市更新蜕变

中国房地产进入存量时代

改革开放以来,中国迎来了经济迅速发展的四十年。在GDP高速增长、城镇化进程加速的同时,带来了城市人口不断攀升、房价不断创新高、交通拥堵日益严重等社会问题,维持现阶段城市面貌已经不能满足人们提升生活水平的美好愿望。即使城市不断向郊县扩张,不断扩大中心城市的范围,也不能改变土地资源日益稀缺,增量市场规模不断缩水的局面。中国的房地产市场已经进入存量时代。

目前,城市中心存在不少已经不适应现代化社会城市的区域,如一些旧的厂房、商业区、住宅、城中村等。因此,城市更新将成为城市发展最为关键的一环。

“永续”的城市更新

现代意义上大规模的城市更新出现于二战结束后的美国,目的是清除贫民窟。由联邦政府补贴地方政府对贫民窟土地予以征收,然后以较低价格转售给开发商进行“城市更新“。

紧随美国之后,西方国家均开始对已经衰落的城市中心区域进行更新改造,城市更新事业进行得如火如荼。西方国家的城市更新历程,均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例,泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区,如今却仍有二十多个脚手架在作业,进行更新改造。住建部政策研究中心主任秦虹表示:“伦敦在十八世纪就成为全球最大的城市之一,发展到今天依然在做有机更新,由此可见城市更新是一个永续过程。”

我国的城市更新起步较晚,但也已经成为城市发展的重要话题。2017年9月20日,2017中国城市更新论坛上发布了由住建部政策研究中心与高和资本联合撰写的《2017中国城市更新研究报告》。该报告指出,城市更新分为两个阶段,第一阶段是拆除重建,第二阶段是实行城市有机更新。城市更新作为未来房地产发展的重要方向,存在着并购红利、资本红利、运营红利和政策红利。

城市更新不只是推到重来

棚改、旧改是当前中国市场上城市更新最重要的方式之一。它们是通过将存在安全隐患的或者老旧的住宅类建筑拆除重建,以完成改造。

2018年3月5日,两会《政府工作报告》指出启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。未来在政策的推动下,各大城市将启动新一轮的城市更新项目,目前,北京、上海、广州、深圳均出台了关于城市更新改造的实施细则。

城市更新不仅仅包含大家所熟知的棚户区改造,它的根本作用在于提高了土地和房屋空间的利用效率。清华大学房地产研究所所长刘洪玉提出:“城市更新不是单纯的旧房推倒重来,而是培育新的城市功能,同时通过更新推动社会公平。

北京、上海等城市不乏老旧厂房改造的博物馆、创意园区等。其中最著名的当属北京798艺术区,它已经成为了北京都市文化的新地标。位于上海市的田子坊,则是在最大程度的保留老上海风情的基础上进行了保护性改造,曾经的街道小厂,巷子废弃的仓库,石库门里弄的平常人家,经过精心设计和改造,成为了一道亮丽的风景线。

此外,一些经营不善的酒店等建筑,也在逐步改造成顺应当代城镇化发展、紧跟国家政策潮流的长租公寓、商业办公建筑等,它们将跟随城市发展的脚步,更好地满足城市需求。

目前,北京、上海、深圳等超一线城市早已跻身世界最发达的城市之列,然而它们更新改造的程度却仍处于初级阶段,远远落后于世界上其他发达城市,存在广阔的发展空间,未来规模不可估量。相信城市更新将会成为存量时代背景下,房地产企业以及地产基金的重要发展途径,也必将为整个城市带来蜕变与新生!